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  成都现在房产市场三级分化，第一类是核心资产，止跌横盘或小幅上涨都有，补涨的苗头已然浮现了，这类资产受大环境影响很大，也是市场风向标，随时被人关注。

  第二类是高品质的产品，表现不一，涨跌幅取决于之前的价格泡沫大小，像北门几个改善楼盘涨跌就很小，没有大涨过自然不会大跌，而以天新为代表的新开发区域、次新盘往往入市价格偏高，止跌压力比较大。

  第三类是完全丧失流动性的小区，集中在五城区，只有居住价值，一年成交几套，探讨涨跌意义不大，成交数据比较偏离线年成都新房市场趋向高改化：成交主力面积段为120-144㎡，成交主力总价段为200-300万。

  11月成都二手房成交规模居全国重点52城之首，远高于上海、北京，约为广州+深圳单月二手房成交总量的1.65倍。成都二手房成交量之所以能领先于其他城市，一方面是由于卖旧买新的置换群体日渐增多，促使二手房挂牌量持续增加。

  项目虽然是靠近锦江的区域，但配套的天然瑕疵，导致怎么来实现产品的高溢价成为难题，只能做对配套不敏感的客群的生意，因为这部分客群在成华区或者毗邻的锦江区买不到大户型，高线以上的大户型或者叠拼别墅，自从三圣乡和白鹭湾的别墅和大平层出现之后，锦江区的优势使得大平层去化量迅速，并且比高线公园这一个地区的同类型产品价格高出至少5000的单价，甚至个别时间段是一万的价差，虽然只有几公里的距离，高线公园对面的龙湖光年立了个大牌子就是23800的价格。

  所以，在这个方向上，客群需求这么大的户型，且配套不敏感，所以客群的集聚力就比较一般，走量肯定松松垮垮，但对于大盘而言，这种走量的压力肯定更大，因为地大，所以土地款的压力比例就大。并且，从TOD项目的成本而言，地价不便宜，所以目前的售价应该是贴地飞行的，就是没啥利润，所以这样的价格的往下走的空间不大，因为从开发商本身来讲还能撑得住。如果撑不住的线的市场行情报价还是略高于市场价值的，保证理想的走量，譬如月均达到30-40套，价格应该在23000-25000之间，总价以198户型为例，就是450-500万的水平。龙湖的高层一度压到22000在买，龙湖那个商业比例大，总地价便宜，所以从税务筹划的角度以及现金流的角度反而价格下探换量更有空间，按照匹配的市场价值来买，能达到理想的走量。

  南门的发展从04、05年开始发力，西门的发展从07、08年发力，而同环域的东门发力则是11年、12年，所以发展的基础不一样，成都10年间非流动人口从1500万变成2200万，人群的分布是不一样的，城东的写字楼和城南的写字楼没法比，城东的供地量远超于城西，城西的高购买力集聚能力远超过城东，所以这个价差、发展基础一目了然。相对于其他同能级企业而言，万科很喜欢在东门搞，诸如城市花园、魅力之城等，习惯性地在东门搞大盘，龙湖也是。虽然他们在南门也有一定的建树，东和南的差异轻易造成定位错乱。所以从投资的角度、自住的角度，咱们不可以只是看控规的愉悦性，还是要从客群的定位出发去判断一个区域、一个项目的市场价值，正如客户用脚投票的结果一样，但是我们在市场悲观或者乐观的时候，都要有一个长周期的预见性。还是那句话，考卷简单的时候，都能考100分，当初这一个项目的匹配土地价格预测，很多开发商房价都预测到接近3万的单价，所以比着这样的价格做的拿地测算。

  这个区域是跳跃式发展了，周边都是刚需楼盘和安置房为主，甚至绿地468也是以刚需、刚改为主，当然那是接近10年前的产物了。万科和龙湖这两个定位高端的大盘，拉升了整个客群需求的跨越式发展，中间少了一个发展阶段就是刚改客群的集聚度作为基础，但定位高端的客群又不能形成大量客群集聚，被东南向三环外锦江区竞争楼盘截胡。

  现在回过头来看行政学院TOD的万科高线公园这个两百亩的项目，在项目组团配套以及“空中走廊”、“慢行系统”的打造上，均与天空之城相似，后期，项目还将与行政学院地铁站“无缝”接驳。能想象，未来从地铁站出来，就可以直接开启“逛街模式”，再通过空中走廊欣赏沿途风光，这样的回家之路不是一段路程，而是一段“旅程”。